Hausverkauf oder Hausschenkung an das eigene Kind

Nicht selten überlegen Eltern, ihre selbst bewohnte Immobilie an das eigene Kind zu verkaufen oder gar zu verschenken.

Natürlich ist beides grundsätzlich möglich.

Im Fall, dass das Haus an das eigene Kind verkauft werden sollte, ergibt sich unter Umständen sogar ein steuerlicher Vorteil, von dem beide Seiten profitieren können.

Unter Umständen ist aber die Schenkung des Hauses an das eigene Kind eher von Vorteil.

Unter Umständen muss dann aber das Erbrecht berücksichtigt werden.

Im nachfolgenden Artikel haben wir für Sie zusammengefasst, was zu beachten ist, wenn Sie Ihr Haus entweder an Ihr Kind verschenken oder verkaufen möchten.

Der reguläre Weg des Vererbens ist für viele Familien zu unsicher

Immer häufiger kommt es vor, dass sich Eltern bereits vor ihrem Tod Gedanken darüber machen, wie es mit dem eigenen Haus aussehen sollte, wenn dann das Erbrecht greift.

Insbesondere, wenn Geschwister vorhanden sind, besteht durchaus das Risiko, dass das als Haupterbe eingesetzte Kind den Pflichtteil an seine Geschwister auszuzahlen hat.

Nicht selten ist das aber mit dermaßen hohen Kosten verbunden, sodass das Haus letztlich mehr oder weniger unfreiwillig verkauft werden muss, weil entweder die Finanzierungsbank bei einer Finanzierung oder ein Geschwisterteil bei einer anderweitigen Lösung nicht mitmacht.

Eltern können das durchaus im Vorfeld klären.

Jedoch bleibt das Erbrecht nicht zwingend davon unberührt.

Bei einer Schenkung besteht ein Anspruch auf Auszahlung des Pflichtteils für andere Erbberechtigte bis zu 10 Jahre

Insbesondere die Schenkung an eines Ihrer Kinder ist so ein Fall.

Solange keine weiteren Vereinbarungen getroffen wurden und Sie Ihr Haus an eines Ihrer Kinder verschenkt haben, fallen dabei zwar keine Steuern an.

Jedoch können die anderen Geschwister innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung ihren Pflichterbteil geltend machen, wenn der Elternteil, der das Haus an das Kind verschenkt hat, innerhalb dieses Zeitraums stirbt.

Eventuell gelöst werden könnte das in Beratung mit einem Anwalt, der mit dem Erbrecht bestens vertraut ist.

Aber ohnehin – selbst, wenn die Schenkung steuerfrei ist – ist eine Hausschenkung nicht immer eine wirklich optimale Lösung.

Hier sollte eine wichtige Rolle spielen, in welchem Zustand sich das betreffende Gebäude befindet.

Insbesondere, wenn Sanierungs- oder Renovierungsbedarf besteht, ist der Verkauf des Hauses an das Kind eventuell besser

Stehen nämlich umfangreiche Renovierungs- oder sogar Sanierungskosten an, ist der Verkauf des eigenen Hauses an das Kind eventuell die bessere Option.

In diesem Fall können nämlich unter Umständen steuerliche Vorteile bei der Renovierung wahrgenommen werden.

Dazu müssten die Eltern ab dem Zeitpunkt des Verkaufs über einen Mietvertrag in ihrem jetzt an das Kind überschriebenen Haus leben und der oder die Nachkommen einen entsprechenden Mietzins geltend machen.

Die Renovierungskosten können dann als Werbemaßnahmen geltend gemacht werden.

Jedes Jahr steht dazu ein Betrag von 6.000 Euro aufs Neue zur Verfügung.

Dabei darf es sich dann aber keinesfalls um eine Scheinmiete handeln.

Nach bisherigen Gerichtsurteilen lässt sich dafür die Hälfte der ortsüblichen Mietkosten als absolute Untergrenze festlegen.

Dazu muss aber ausgeschlossen werden, dass es sich um Scheinvereinbarungen (Scheinkauf, Scheinmiete) handelt

Das heißt, Ihre Eltern müssten mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Mieten als Mietzins bezahlen, um sich nicht dem Vorwurf der Scheinmiete auszusetzen.

Je nach Zustand stehen die Chancen bei vielen Häusern gut, dass Sanierungsmaßnahmen sogar gesetzlich vorgeschrieben durchgeführt werden müssen.

Das betrifft insbesondere die energetische Sanierung.

Wird das Haus an die Kinder verkauft, verschenkt oder auch vererbt, müssen die Vorgaben laut Energieeinsparverordnung EnEV durchgeführt werden.

Die Wahrscheinlichkeit, dass also Renovierungs- und Sanierungsarbeiten anstehen, ist sehr hoch.

Daher sollte der steuerliche Aspekt beim Hausverkauf nie außer Acht gelassen werden.

Gerichte ziehen hier klare Grenzen

Manche Eltern versuchen dann zumindest, ihrem Kind finanziell zu helfen, um den Kauf zu „finanzieren“.

Doch wenn ein zeitlicher Bezug herzustellen ist, wird das Finanzamt das feststellen und von einer mittelbaren Schenkung sprechen (BFH, Urteil vom 7. 11. 2006, AZ: IX R 4/06).

Eine Geldschenkung sowie ein anschließender Hauskauf müssen also zeitlich entsprechend auseinander liegen.

Eine klare Grenze gibt es hier jedoch nicht.

Allerdings gibt es anderweitig Rechtssicherheit.

Die liegt vor, wenn der Haus- oder Grundstücksverkauf an das Kind vor einer Geldschenkung erfolgte, also das Geld erst nach dem Hausverkauf an das Kind geschenkt wurde (BFH, Urteil vom 1. 6. 2004, AZ: IX R 61/03).

Dingliches Wohnrecht oder Mietvertrag für die Eltern

Abgesehen von den steuerlichen Vorteilen, in deren Genuss die Kinder kommen, wenn die Eltern ab sofort als Mieter auftreten, kann dann aber keine Vereinbarung auf lebenslanges Wohnrecht (dingliches Wohnrecht) in das Grundbuch übernommen werden.

Es kann also nur ein Mietvertrag vereinbart werden.

Im Falle der Schenkung ist dafür dieses dingliche Wohnrecht wieder von erhöhter Bedeutung, falls noch andere erbberechtigte Geschwister da sind.

Das dingliche Wohnrecht ist nämlich aus der Sicht des Beschenkten ein finanzieller Nachteil an der Immobilie.

Dieses dingliche Wohnrecht lässt sich also als Kostenfaktor berechnen.

Dann wird dieser Betrag vom Verkehrswert des Hauses abgezogen.

Dieser Restbetrag stellt dann den Kostenteil dar, auf den der Pflichtteil von Geschwistern erhoben werden kann.

Der gewerbliche Immobilienverkauf an das eigene Kind

Gäbe es noch den gewerblichen Verkauf einer Immobilie an das eigene Kind.

Hier sei als Beispiel ein Mehrfamilienhaus genannt.

Immer wieder stellt sich insbesondere hier, ob Grunderwerbsteuer zu bezahlen ist, denn bei dem Verkauf des selbst von den Eltern bewohnten Hauses wird diese Steuer nicht fällig.

Tatsächlich ist es so, dass bei einem Verkauf oder einer Überschreibung der Finanzierung bzw. einer Neufinanzierung bei Verwandten in direkter Linie ebenfalls keine Grunderwerbssteuer fällig wird (Paragraf 3 Nr. 6 GrEStG).

Liegt jedoch noch eine Finanzierung des Gebäudes vor, können dadurch finanzielle Nachteile entstehen.

Bei einer laufenden Finanzierung auch eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung für die finanzierende Bank berücksichtigen

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Verkauf seiner finanzierenden Bank mitzuteilen.

Wegen einer vorzeitigen Auflösung des bestehenden Finanzierungsvertrags kann die Bank nun eine Entschädigung fordern, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Diese Entschädigung wird übrigens auch beim Verkauf des selbst bewohnten Hauses fällig, wenn die Finanzierung auf die Eltern noch läuft.

Sollte aber dennoch eine Änderung der Finanzierung geplant sein, sollten Sie die Kostenberechnung der Bank zur Vorfälligkeitsentschädigung mehrfach von unabhängigen Fachleuten prüfen lassen, da viele Banken diese Kosten „versehentlich“ zu hoch ansetzen.

Ob Schenkung oder Immobilienverkauf an das eigene Kind – immer mit kompetenten Fachleuten detailliert planen

Ob Sie eine gewerbliche oder auch privat genutzte Immobilie letztendlich an Ihr Kind verschenken oder verkaufen, hängt von zahlreichen Faktoren ab.

Diese sollten Sie auf jeden Fall von Fachleuten wie zum Beispiel einem versierten Steuerfachmann prüfen lassen.

Selbst, wenn Sie sich für einen dieser beiden Optionen entschieden haben, sollten Sie mit dem Steuerfachmann ein detailliertes Konzept entwickeln, um wirklich sämtliche so entstehenden steuerlichen Vorteile maximal ausschöpfen zu können.

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*Keine Rechtsberatung und keine Steuerberatung durch uns.